На думку представників державної влади (як завжди, влада видає це за думку народу), серйозним викликом у сфері оренди житла в Україні сьогодні є набір таких проблем:

- Висока вартість оренди;

- Відсутність соціального житла;

- Дефіцит пропозицій;

- Незахищеність орендарів;

- Низька якість житла;

- Поширеність "тіньових" договорів.

Повідомляється, що держава планує вирішити ці проблеми посиленням державного регулювання та ухваленням нових державних програм. Іншими словами, держава має намір збільшити рівень свого втручання в економіку, зокрема, у сферу оренди житла. З цією метою вже підготовлено законопроект “Про основні засади житлової політики”.

Але чи можна змінити ситуацію на ринку оренди житла на краще прийняття цього чи іншого законопроекту? Інакше кажучи, чи можна покращити стан ринку оренди житла за допомогою того чи іншого державного рішення?

Економічна наука це питання відповідає однозначно – ні, не можна. Більше того, економічна наука спільно з наявною у нас історичною практикою стверджує, що подібне державне втручання, навпаки, збільшить кількість і глибину подібних проблем. А в тому випадку, якщо перелічені вище проблеми вигадані державою і насправді їх не існує, то держава своїм втручанням у ринок житла обов'язково зробить ці проблеми реальністю.

Щоб зрозуміти чому це так, можна почати з першої, найпростішої та найзрозумілішої проблеми – високої вартості оренди. 

Ціни на оренду житла, як і ціни на щось інше, визначаються величиною попиту та пропозиції. Тобто ціна оренди житла залежить від співвідношення двох величин – кількості одиниць житла, яких потребують потенційні орендарі, та кількості одиниць житла, яке готові здавати в оренду його власники. У зв'язку з цим, саме собою поняття високих цін є безглуздим. Оскільки ціни завжди не низькі та не високі. Вони завжди такі, якими вони й мають бути, за існуючого співвідношення величин попиту та пропозиції. 

Тим не менш, немає нічого дивного в тому, що потенційні орендарі хотіли б, щоб ціна оренди була якомога нижчою. Оскільки бажання платити за товари та послуги якнайменше – це природне бажання людини.

Тоді яким чином можна досягти зниження цін на оренду житла? Що заважає зниженню цих цін, або що призводить до їхнього підвищення? І яка тут роль держави? 

Виходячи з вже згаданого вище закону попиту та пропозиції, нам відомо, що чим вищий попит на квартири з боку орендарів і що нижча пропозиція квартир з боку орендодавців, то вище встановлюється ціна оренди. І, навпаки, що нижчий попит і вища пропозиція, то ціни нижчі.

Загалом, задля зниження цін слід знижувати попит на квартири і підвищувати їх пропозицію. Проте, примусове зниження попиту квартири є негуманною ідеєю, як мінімум. Тому подібного способу зниження цін ми розглядати не будемо. Хоча, з погляду будь-якої держави, це цілком прийнятний варіант. (Держава у досягненні його цілей антигуманні засоби ніколи не зупиняли). Але ми з вами розглянемо гуманний варіант зниження ціни оренди – збільшення кількості житла, що пропонується для оренди.

Для того щоб збільшувалася кількість житла, що пропонується в оренду, необхідно, щоб, по-перше, хтось був зацікавлений у здачі наявного житла в оренду і, по-друге, щоб хтось будував нове житло (щоб наявного житла ставало більше).Для цього необхідно, щоб здавати в оренду та будувати житло було вигідно. Іншими словами, необхідно, щоб подібна діяльність приносила людям такий прибуток, який міг би зацікавити їх подібною діяльністю.

В умовах відсутності державного регулювання такий механізм стимулів та мотивації існує і чудово працює. Коли зростає попит на орендоване житло, ціни на оренду зростають. Доходи та прибутки орендодавців збільшуються. Це, в першу чергу, призводить до того, що власники житла, які раніше були не зацікавлені в здачі житла в оренду, через недостатню (з їхньої точки зору) прибутковість оренди, починають пропонувати житло в оренду, що належить їм, зацікавившись вищою прибутковістю.Пропозиція житла на ринку оренди зростає, ціни на оренду знижуються.

Знову встановлюється баланс попиту та пропозиції.

Крім того, зростання прибутковості на ринку оренди житла призводить до зростання інвестицій у будівництво, з метою подальшої пропозиції нового житла на ринку оренди. Отримане таким чином додаткове зростання пропозиції на ринку оренди ще більше знижує ціни на оренду.

Саме так працює нерегульований державою ринок. Зростання попиту обов'язково супроводжується зростанням пропозиції, що виключає безперервне зростання цін. Натомість, на вільному ринку існує постійна тенденція до зниження цін. 

Однак ми живемо в умовах втручання держави в економіку. І на ринку оренди житла результати цього втручання проявляються так:

По-перше, держава просто забороняє будувати житло. Спробуйте, наприклад, на ділянці землі, що належить вам, побудувати багатоквартирний будинок. Держава не дасть вам цього вдіяти. А за вашу спробу ви будете державою оштрафовані і при прояві вами особливої ​​завзятості посаджені у в'язницю. Пропозиція житла на ринку житла виявиться меншою, що призведе до зростання цін на його оренду.

По-друге, отримання дозволу на будівництво житлового будинку (там, де вам дозволить і якщо дозволить держава) обернеться для вас втратою великої кількості часу та грошей. Тому часу та грошей на будівництво житла у вас буде менше. Житла ви збудуєте менше. В результаті, пропозиція житла на ринку житла виявиться меншою, що призведе до зростання цін на його оренду.

По-третє, оподаткування, що практикується державою, позбавляє ресурсів підприємців (як спеціалізуються на будівництві житла, так і всіх інших), що скорочує можливі інвестиції в будівництво нового житла. З цієї причини пропозиція житла на ринку оренди стає меншою, що призводить до зростання цін на його оренду.

Як бачимо, за однакового попиту на житло з боку орендарів, пропозиція житла орендодавцями в регульованій державою економіці виявляється значно меншою і ціни на оренду значно вищі, ніж в економіці без державного регулювання. Отже, у високих цінах на оренду житла винен не ринок, не підприємці і навіть не зла доля, а держава (зі своїми заборонами, регулюванням та податками).

Японський поет у стилі хайку сформулював би це так:

Будувати забороняють,
Податки душать бізнес.
Житла все менше.

Або так

 
Податки тиснуть,
Житла менше – вище ціни
Люди в порожнечі.

Але, якщо держава сама створила проблему високих цін на оренду квартир, то чи може вона вирішити цю проблему?

На перший погляд, рішення може здатися дуже простим: наприклад, держава може запровадити контроль за цінами на оренду. Що часто й пропонується такими державними програмами. Але економічна наука підказує нам, що це лише посилить проблему. Тому що коли держава встановлює обмежує максимально допустиму ціну оренди житла, власники житла втрачають мотивацію здавати його в оренду. Підприємці, які могли б будувати нові об'єкти, також відмовляються виходити на ринок через ризик отримати недостатній прибуток або зазнати збитків.

Як наслідок, при попиті, що росте, пропозиція житла не зростає, а, навпаки, скорочується ще більше. У таких умовах орендарі стикаються з дефіцитом та змушені шукати житло за завищеними цінами на тіньовому ринку. Таким чином, контроль цін державою перетворює проблему високих цін на проблему дефіциту доступного житла на офіційному ринку та проблему ще більш високих цін на тіньовому ринку.

Очевидно, держава навіть гіпотетично не в змозі вирішити проблему високих цін на житло, що орендується, за допомогою додаткового регулювання на цьому ринку. Не може вона вирішити цю проблему будь-якими іншими методами.

Слід зауважити, що тут ми аналізували ціни на оренду лише з боку орендарів (покупців послуги), про які нібито держава планує подбати. Але ми не аналізували ціну оренди з боку орендодавців (виробників послуги), про турботу про які держава також постійно заявляє. Виходить, що держава споживачам обіцяє вжити заходів щодо зниження цін, а виробникам обіцяє забезпечити підвищення цін. І чомусь мало хто усвідомлює, що держава ніколи не зможе виконати ці дві взаємовиключні обіцянки.

Але все це та багато іншого буде вже темою наступних публікацій.

А в наступній частині поговоримо про згадану проблему відсутності соціального житла.